Aile şirketlerinde görev alan tüm yöneticilerin, satış sözleşmeleri söz konusu olduğunda herhangi bir olası ihtilaf veya sorunu henüz meydana gelmeden engelleyebilmek için ilgili sözleşmelerin hazırlanması ve icrası esnasında gerekli özeni göstermesi ve hukuki destek alması önerilmektedir. Satış sözleşmeleri hem ticari hem de günlük hayatta oldukça fazla karşılaşılan sözleşme türleridir. Bir internet sitesi üzerinde veya markette yapılan alışverişten, konut ve arsasatışına, tedarik mallarının satın alınmasından bir yemek siparişine kadar çoğu işlemde farkında olarak veya olmayarak satış ilişkisi kurulmaktadır. Genel anlamıyla satış sözleşmeleri taraflardan birinin bir ürünü teslimi, diğer tarafın ise bu ürün bedelini karşı tarafa ödemesi hakkında anlaşmaya vardığı  sözleşmelerdir.

Satış sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında düzenlenmiş ve şu şekilde tanımlanmıştır:

“Satış sözleşmesi, satıcının satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.”

Satış sözleşmeleri, satışa konu malın türüne, ödeme yöntemine veya sözleşmenin şekline göre farklı şekilde sınıflandırılabilmektedir. Bu doğrultuda öncelikle satışa konu malın taşınır veya taşınmaz olması niteliğine göre ayrım yapılarak incelemenin uygun olacağı görüşü ile yazı dizimizin bu bölümünde satış sözleşmelerini taşınmaz satışları kapsamında değerlendirmiş bulunmaktayız. Bir sonraki sayımızda taşınır satış sözleşmeleri konusunda detaylı incelemelerimizi dikkatinize sunuyor olacağız.

Keyifli okumalar dileriz.

A.  Tanım ve Taşınmaz Satışlarının Konusu

Taşınmaz satışı kavramı, TBK’da açıkça tanımlanmamıştır. Taşınmaz satışının doğrutanımını yapabilmek için öncelikle neyin taşınmaz olarak tanımlandığını incelemek uygun olacaktır. Türk Dil Kurumu kaynaklarına göre taşınmaz “Ev, tarla vb. taşınamayan mülk, gayrimenkul” olarak tanımlanmakta olup, Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 704’e göre “arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturmaktadır.

·      Arazi; yeryüzü parçası, toprak, yer olarak tanımlanabilir. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde hava ve altındaki katmanları da kapsamaktadır. Arazi üzerinde yer alan bitkiler, yapılar ve kaynaklar, yasal sınırlamalar saklı olmak kaydıyla, arazinin kapsamına girmektedir.

·      Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kişiler yararına tanımlanan haklarıdır. Bu haklarüst hakkı ve kaynak hakkıdır. Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üzerinde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyet hakkıdır. Bu hakkın sürekli nitelikte olduğunun kabulü için en az otuz yıl için kurulmalıdır. Bağımsızlık niteliği ise, bu hakkın bir başkasına devri konusunda üzerinde herhangi bir kısıt bulunmaması anlamına gelmektedir. Üst hakkı herhalükarda 100 yıldan uzun kurulamayacaktır. Kaynak hakkı ise, arazi altındaki yer altı sularına ilişkin mülkiyet hakkının bir başkasına devri ile sağlanan haktır. Her iki hak da tapu kütüğüne ayrı bir sayfaya tıpkı bir taşınmazmış gibi yazılmaktadır.

·      Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, en sade anlatımı ile binalarda yer alan, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli her bir işyeri, apartman dairesi, depo, mahzen vb. alanları tanımlamaktadır. 

B. Şekil

TBK uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Kural emredici nitelikte olup değiştirilemez ve esnetilemez. Resmi şekil ise Tapu Kanunu’nda “taşınmaz satışı sözleşmesinin geçerlilik şartı olan resmi şekil, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından yerine getirilecektir” şeklinde açıklanmıştır. Taşınmaz satış sözleşmeleri taraflar ve sözleşmeyi hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri tarafından imzalanır ve tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur tarafından onaylanır. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için yalnızca tapu sicil müdürlüğünün onayı yeterli değildir, sözleşmenin tapu sicil müdürlüğü görevlilerince düzenlenmesi de gerekmektedir. Bu prosedür geçerlilik şartı olup, başkaca bir yolla düzenlenen taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz sayılacaktır.  

Taşınmaz satış sözleşmeleri, bizzat taraflarca veya tarafların temsilcileri/vekilleri vasıtasıyla da imzalanabilecektir. Temsil ve vekalet ilişkisinin kurulması, taşınmaz satış sözleşmelerinin tabi olduğu şekil şartına tabi değildir.

Yeni Düzenleme: Noter Huzurunda Taşınmaz Satışı

28 Haziran2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklik ile Tapu Müdürlüğü’ne ilaveolarak noter huzurunda da taşınmaz satış işlemlerinin gerçekleştirilebileceğine ilişkin yeni bir düzenleme getirilmiştir. Yeni sistemde, alıcı ve satıcıların tapu müdürlüğüne gitmeden, online randevu ile herhangi bir notere giderek satış sözleşmesinin burada düzenlenmesi, noterlik tarafından online veri tabanı üzerinden tapu sicil müdürlüğüne bildirimin sağlaması ve satışın yine elektronik ortamda tescilinin sağlanması ile taşınmaz satış işlemleri gerçekleştirilecektir. Böylelikle tapu sicil müdürlüklerindeki iş yoğunluğu noterler ile bölüştürülecek, alıcı ve satıcılara ise herhangi bir noterden işlemlerini gerçekleştirmesi kolaylığı sağlanmış olacaktır. Bu düzenleme henüz uygulamaya geçirilmemiş olup sistemin yürütülebilmesi için Adalet Bakanlığı tarafından geliştirilmesi gereken bilişim uygulamalarının hayata geçirilmesi ve bu sistemin faal olduğunun Bakanlık internet sitesinden duyurulması beklenmektedir.

C. Paylı Mülkiyet ve Taşınmazlara İlişkin Diğer Sözleşmeler

 i.    Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyetya da diğer adıyla müşterek mülkiyet, bir eşyanın tamamında birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olmasını ifade etmektedir. Paylı mülkiyetten bahsedebilmek için en az iki kişinin, aynı eşya üzerinde, belirli oranlarda ve aynı anda mülkiyet hakkı bulunmalıdır. Paylı mülkiyete konu eşya bölünmemiş olmalıdır, mülkiyete konu farklı bölümlerin farklı kişilere özgülendiği durumlarda artık paylı mülkiyet konusu olmayacaktır.

Paylarının oranı belirlenen her malik bu oranlarda hak ve yükümlülüklere sahip olmaktadır. Kural olarak paylı mülkiyete konu mal bölünemese de eşyaya özgü bazı hak ve yükümlülükler bakımından bu kural geçerli olmamaktadır. Paydaşlar, bölünebilen hak ve yükümlülüklerden payları oranlarında, bölünemeyenler için ise birlikte sorumlu olacaktır.

ii.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Bu sözleşmeler, satışı gerçekleşecek bir taşınmaz için “ön sözleşme” niteliğitaşımaktadır. Taraflar, henüz tapuda satış sözleşmesi ve mülkiyetin devri aşamasına gelmemiş olmakla birlikte ileriki bir tarihte sözleşmenin kurulacağı yönünde birbirlerine taahhüt vermektedirler. TBK madde 237 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli kabuledilmeyecektir. Bu tür sözleşmeler iki şekilde resmi şekil şartını sağlamaktadır: Sözleşmenin ya satış sözleşmesinde olduğu gibi tapu sicil müdürlüğü yetkililerince düzenlenmesi ve yine yetkililer huzurunda imzalanması yada noter tarafından düzenlenerek yine noter huzurunda imzalanması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapu sicilinde şerh edilmesi, diğer bir anlatımla taşınmazına ilişkin, herkese açık tapu kayıtlarında üçüncü kişilere “bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının devrini konu alan bir ön sözleşme” kurulmuş olduğunun bildirilmesi önemlidir.

 iii.   Alım Sözleşmesi

TMK madde 736 uyarınca taşınmaz sahibinin, bir kişiye taşınmazın alımı için hak tanıdığı sözleşmelere alım sözleşmesi denir. Alım sözleşmeleri uygulamada, taşınmazın henüz değil ancak ileri tarihte satın alacak alıcının hakkını güvenceye alınması, alıcının bir borcunu teminat altına alabilmek adına satıcı tarafından alıcıya alım hakkı tanınması veya sözleşmeye konu taşınmazın istenmeyen bir üçüncü kişi tarafından satın alınmasının engellenmesi için düzenlenebilmektedir. Alım sözleşmeleri, tıpkı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gibi resmi şekil şartına tabi olup tapu sicil müdürlüklerinde tapusicil müdür veya görevlilerince düzenlenmelidir. Her ne kadar Noterlik Kanunu, noterlere bu sözleşmenin düzenlenmesi için açıkça yetki tanımamış ise de hukukçular tarafından tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay’a göre bu sözleşmelerin noterler tarafından da düzenlenmesi mümkündür.

 iv.   Geri Alım Sözleşmesi

TMK madde736 uyarınca geri alım sözleşmeleri, taşınmazın bir başkasına devri sonrasındaileri bir tarihte söz konusu taşınmazı devreden kişiye geri alma hakkı tanıyan sözleşmelerdir. Geri alım sözleşmesi ile kendisine geri alım hakkı tanınan taraf, sözleşme uyarınca ileriki bir tarihte taşınmaz sahibinin rızası olmadan, salt kendi beyanı ile geri alma hakkına sahip olacaktır. Uygulamada bu sözleşmeler çoğunlukla bir borcun teminat altına alınması maksadı ile kurulmaktadır. Geri alım sözleşmeleri de diğer taşınmaz satışı ile ilgili sözleşmelerde olduğu gibi resmi şekil şartına tabidir.

 v.   Önalım Sözleşmesi

TMK madde 732 ve 735 uyarınca bir taşınmazın sahibi tarafından satışa sunulduğu anda, üzerinde önalım hakkı bulunan kimsenin satışta öncelikli alıcı olma hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın temini için taraflar arasında önalım sözleşmesi imzalanır. Sözleşme ile esasında amaçlanan malikin satış niyeti şu an için olmasa da alıcı lehine ileri tarihli öncelikli alım hakkı tanınmasıdır. İmzalanacak bu sözleşmenin adi yazılı şekil ile düzenlenmesi yeterli olup yukarıda açıklanan diğer sözleşmeler gibi resmi şekil şartı bulunmamaktadır.

D. Taşınmaz Satışlarında Yarar ve Zararın Devri

TBK madde 208 uyarınca, taşınmaz satışlarında tescil anına kadar satılan taşınmazın yarar ve zararları satıcıya ait olacaktır. Tescil ne zaman gerçekleşirse taşınmazınyarar ve zararları da alıcıya devredilmiş olacaktır.

Ancak, taşınmazın teslimi tescilden sonraki bir tarihte gerçekleşecek ise burada yarar ve zarar tescil ile değil taşınmazın teslimi ile alıcıya geçecektir. Böylesi durumlar, genellikle inşaattan alınan, irtifaklı tapu devri gerçekleşen ancak yapı teslime elverişli olmadığı için ileriki bir tarihin teslim tarihi olarak kararlaştırıldığı inşaattan satış sözleşmelerinde karışımıza çıkmaktadır.

E. Tekeffül Halleri

 i.  Zapta Karşı Tekeffül: Taşınma zsatış sözleşmesi kurulduğu anda, taşınmaz üzerinde var olan bir hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınırsa, satıcı bundan dolayı alıcıya karşı sorumlu olacaktır. Zapta karşı tekeffül olarak da adlandırılan bu sorumluluk halinde, alıcının satış anında söz konusu elden alınma tehlikesinden haberdar ise artık satıcının sorumluluğuna gidilemeyecektir. Satıcı el koymaya sebep üçüncü kişi hakkını alıcıdan gizlemiş ise, sonradan açığa çıkan zapta karşı satıcının sorumluluğu -mevcutta bir sorumluluk reddi anlaşması olsa dahi- devam edecektir. Çoğunlukla herkese açık tapu sicilinde açıkça yer alan haklar ve kısıtlar, alıcıların ileride bu şekilde bir zapt ile karşı karşıya kalma riskine karşı uyarıcı niteliktedir.

  ii. Ayıba Karşı Tekeffül: Tıpkı taşınırlarda olduğu gibi, satıcı alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliğietkileyen, niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından dolayı da sorumlu olacaktır.

TBK, satışa konu taşınmazın ölçülerinde farklılık nedeniyle satıcının sorumluluğunu da ayrıca düzenlemiştir. Tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlarda, tapu kayıtları satışa konu taşınmazın resmi bir ölçüme dayanılarak hesaplanan yüz ölçümü tutarını içeriyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ödemekle yükümlü olmayacaktır. Ancak satıcı, tapu sicili ile gerçekteki farklılığı bilmekte ve alıcıdan gizlemekte ise burada sorumluluktan kurtulması mümkün olmamaktadır.

Ölçüm herhangi bir resmi ölçüm metoduna dayanmamakta ise satıcı,taşınmazın vadettiği ölçüden düşük çıkması halinde alıcıya karşı sorumlu olacaktır. Burada belirtmek isteriz ki, devlet tarafından tutulan resmi tapusiciline ve yapılan resmi ölçüme güvenerek taşınmazın ölçülerini satışta beyaneden satıcının da yanlış ölçüm sebebiyle uğradığı zararı devletten isteme hakkı elbette vardır ancak her halükarda alıcının zararının tazmin edilmesi şarttır.

Satış konusu taşınmazda teslim anında açıkça belli olan ayıplariçin Yargıtay’ın görüşü iki günlük ihbar süresinin uygun olacağıdır. Ancak, taşınmazda olağan şekilde görülemeyecek bir ayıp varsa veya sonradan meydana çıkarsa budurum derhal satıcıya bildirilmelidir.

Satıcının ayıba karşı tekeffül sorumluluğu tarafların aralarında anlaşması halinde kaldırılabilecektir. Yine de önemine binaen satıcının ağır kusurlu olması halinde; ayıbı gizlemesi veya ayıplı malın devrinde bir ihmal veya kast ile hareket etmesi gibi durumlarda sorumluluğu kaldıran anlaşmalar geçersiz sayılmaktadır.

F. Zamanaşımı

Bir yapının, ayıplı olmasından doğan davaların, mülkiyetin geçmesinden başlayarak TBK md. 244/3 uyarınca beş yıl içinde açılması gerekmektedir. Öte yandan satıcının ağır kusurlu olması halinde ise zaman aşımı 20 yıl olarak belirlenmiştir. Bu sürelerin başlangıcında mülkiyetin geçme anı esas alınmalıdır.

Yargıtay’ın görüşüne göre, deprem ile birlikte taşınmazın ayıplı olduğu ortaya çıkmış ise buna ilişkin ihbarın dürüstlük kuralına uygun olacak şekilde yapılması gerekmektedir. Böylelikle, malik bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahip olacaktır.

G. Sonuç

Taşınmaz satış sözleşmelerine yönelik kanun koyucu tarafından belirli sınırlar çizilmiş ve resmi şekil şartı öngörülmüştür. Yukarıda da belirtildiği üzere taşınmaz satışları ve taşınmazlara ilişkin diğer sözleşmelerin hazırlanması, işlemlerin gerçekleştirilmesi esnasında yetkin bir avukattan destek alınması tarafların irade beyanlarının doğru yansıtılması, karşılıklı ilişkinin ve ihtilaf halinde izlenecek yolların belirlenmesi ile ileride herhangi bir hak kaybına uğramamak adına oldukça önem arz etmektedir.