Bir Soru, Bir Yanıt | DL Avukatlık

YABANCILAR TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALABİLİR Mİ?

Türk hukuku, taşınmaz edinimi bakımından üç farklı yabancı yatırımcı grubunu birbirinden ayırmaktadır:

Ø Yabancı gerçek kişiler, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarından olmaları ve kanuni sınırlamalara uymaları kaydıyla taşınmaz edinebilir.

Ø  Yurt dışında kurulmuş ticaret şirketleri, Türkiye’de ancak özel kanunların açıkça izin verdiği hâllerde taşınmaz edinebilir.

Ø  Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler bakımından ise yabancı yatırımcıların pay ve yönetim kontrolü belirleyicidir.

Bu nedenle satın alma sürecinin ilk adımı, taşınmazı edinecek kişi veya şirketin hukuki statüsünün doğru belirlenmesidir.

I.                   Yabancı gerçek kişiler Türkiye’de gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (“Tapu Kanunu”) 35. maddesi uyarınca, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de konut, işyeri, arsa ve tarla gibi taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar edinebilir. Bunun için Türkiye’de ikamet iznine sahip olunması veya şirket kurulması zorunlu değildir.

Geçmişte uygulanan karşılıklılık şartı kaldırılmış olmakla birlikte, Cumhurbaşkanı; ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancıların taşınmaz edinimlerini ülke, kişi, bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik ve yüzölçümü bakımından sınırlandırabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir.

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde kanundan doğan başlıca sınırlamalar şunlardır:

• Bir kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü kural olarak 30 hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu sınırı iki katına kadar artırabilir.
• Yabancı gerçek kişilerin bir ilçede edinebilecekleri taşınmazların toplamı, o ilçede özel mülkiyete konu alanların %10’unu aşamaz.
• Askerî yasak ve askerî güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinilemez; özel güvenlik bölgelerindeki edinimler ile tarım arazisi, kıyı, orman, mera ve sit alanı gibi özel statüye tabi taşınmazlar bakımından ilgili mevzuattaki sınırlama ve izinler ayrıca uygulanır.
• Yapısız bir taşınmaz edinilmesi hâlinde, taşınmazda geliştirilecek projenin iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunulması gerekir. Onaylanan projenin belirlenen sürede gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili bakanlıkça takip edilir.

II.                 Yabancı şirketler Türkiye’de gayrimenkul satın alabilir mi?

Kural olarak yabancı bir ülke hukukuna göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri Türkiye’de taşınmaz satın alamazlar. Ancak bu durumun istisnaları mevcuttur.

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca bu şirketler, Türkiye’de ancak özel kanunların izin verdiği hâllerde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir. Örneğin, Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu ve Türk Petrol Kanunu. Dolayısıyla yurt dışında kurulmuş bir şirketin, özel bir kanuni dayanak bulunmaksızın Türkiye’de doğrudan ofis, konut veya yatırım amaçlı bir taşınmaz satın alması mümkün değildir.

Yabancı ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişiler ise Türkiye’de taşınmaz edinemeyeceği gibi bunlar lehine sınırlı ayni hak da tesis edilemez. Bununla birlikte yabancı gerçek kişiler ve yurt dışında kurulmuş ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni kurulmasında, Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki edinim sınırlamaları uygulanmaz.

III.               Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler taşınmaz satın alabilir mi?

Evet. Türkiye’de Türk hukukuna göre kurulmuş bir şirket, sermayesinin tamamı yabancı yatırımcılara ait olsa dahi Türkiye’de kurulu ayrı bir tüzel kişiliğe sahiptir ve ilgili şartları sağlayarak taşınmaz edinebilir. Ancak uygulanacak edinim rejimi, şirketin ortaklık ve yönetim yapısına göre belirlenir.

Tapu Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca, yabancı yatırımcıların birlikte veya ayrı ayrı;

·       Şirket sermayesinin %50’sine veya daha fazlasına sahip olması ya da,

·  Pay oranından bağımsız olarak şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisini elinde bulundurması

hâlinde, Türkiye’de kurulu şirketler özel rejime tabi olur. Bu şirketler, yalnızca esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek amacıyla taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir.

Bu kurallar, yabancı yatırımcıların doğrudan veya dolaylı nihai ortaklık oranının %50 veya üzerine ulaştığı iştirakler ile taşınmaz sahibi bir şirketin hisse devri sonucunda bu kapsama girmesi hâllerinde de uygulanır. Belirtilen pay veya yönetim kontrolü eşiklerinin altında kalan yabancı sermayeli şirketler ise kural olarak yerli sermayeli şirketlerle aynı esaslar çerçevesinde taşınmaz edinebilir ve kullanabilir.

IV.               Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirket her türlü taşınmazı satın alabilir mi?

Hayır. Bir önceki bölümde açıklanan %50 pay veya yönetim kontrolü eşiklerinden birini karşılayan şirketler, taşınmazları yalnızca esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek amacıyla edinebilir ve bu doğrultuda kullanabilir.

Bu kapsamda şirketin faaliyetleriyle bağlantılı üretim tesisi, depo, ofis veya mağaza gibi taşınmazlar edinilebilir. Lojman gibi dolaylı kullanımlarda ise taşınmaz ile şirketin faaliyetleri arasındaki bağlantı somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Taşınmazın şirket faaliyetleriyle bağlantısının bulunmaması veya ortakların kişisel kullanımına tahsis edilmesi hukuki risk doğurabilir.

Yabancı gerçek kişiler için öngörülen 30 hektarlık ülke geneli sınırı ile ilçe yüzölçümünün %10’una ilişkin sınır, Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlere uygulanmaz. Bununla birlikte taşınmazın konumu veya tarım arazisi, kıyı, orman, mera ya da sit alanı gibi özel hukuki niteliği nedeniyle başka sınırlama ve izinler dikkate alınmalıdır.

Pay veya yönetim kontrolü eşiklerini karşılamayan yabancı sermayeli şirketler ise kural olarak yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz edinebilir ve kullanabilir.

V.                 Satın alma öncesinde valiliğe başvurulması gerekir mi?

Evet. Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki %50 pay veya yönetim kontrolü eşiklerinden birini karşılayan şirketler, kural olarak taşınmazı edinmeden önce taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvurmalıdır.

Başvuruda, diğer belgelerin yanı sıra;

·       Şirketin ortaklık ve yönetim yapısı,

·       Taşınmazın tapu ve koordinat bilgileri,

·       Şirketin taşınmaz edinme ve temsil yetkisi ile

·   Taşınmazın esas sözleşmedeki faaliyet konularını yürütmek amacıyla edinileceğine ve bu doğrultuda kullanılacağına ilişkin taahhüt

değerlendirilir.

Bu süreçte taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesi içerisinde bulunup bulunmadığı araştırılır. Başvurunun olumlu sonuçlanması hâlinde şirket ile ilgili tapu müdürlüğüne bilgi verilerek tescil aşamasına geçilir.

VI.               Valilik başvurusu gerektirmeyen işlemler var mı?

Evet. %50 pay veya yönetim kontrolü eşiklerinin altında kalan yabancı sermayeli şirketler, kural olarak yerli şirketlerle aynı koşullarda taşınmaz edinebildiğinden bu başvuru rejimine tabi değildir. Ayrıca Tapu Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca aşağıdaki işlemlerde valilik başvurusu aranmaz:

·       Taşınmaz rehni kurulması veya rehnin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimleri,

·       Şirket birleşmesi veya bölünmesinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak nakilleri,

·  Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimler,

·  Bankaların, ilgili mevzuatta öngörülen elden çıkarma yükümlülüğü devam etmek kaydıyla, bankacılık mevzuatı kapsamında kredi sayılan işlemler veya alacaklarının tahsili amacıyla gerçekleştirdikleri edinimler.

Bu istisnalar bakımından Tapu Kanunu’nun 36. maddesindeki özel başvuru rejimi uygulanmasa da taşınmazın niteliğinden veya ilgili özel mevzuattan kaynaklanan diğer izin ve sınırlamalar saklıdır.

VII.            Taşınmaz satın alındıktan sonra şirketin yükümlülükleri sona erer mi?

Hayır. Tapu Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca edinilen taşınmazların kullanımı, valilikler tarafından tapu kayıtları üzerinden belirli aralıklarla izlenir. Bu kapsamda taşınmazın şirketin esas sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularına uygun kullanılıp kullanılmadığı denetlenebilir.

Taşınmazın veya sınırlı ayni hakkın mevzuata aykırı şekilde edinildiğinin ya da faaliyet amacı dışında kullanıldığının tespit edilmesi hâlinde, şirkete aykırılığı gidermesi için süre verilebilir. Mevzuata aykırı edinim veya kullanımın verilen süre içinde giderilmemesi hâlinde taşınmaz ya da sınırlı ayni hak tasfiye edilerek bedele çevrilebilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Ayrıca taşınmaz sahibi bir şirketin ortaklık veya yönetim yapısının sonradan değişmesi ve şirketin Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde öngörülen %50 pay veya yönetim kontrolü eşiğine ulaşması hâlinde bildirim ve inceleme yükümlülükleri gündeme gelebilir.

SATIN ALMA ÖNCESİ HUKUKİ ADIMLAR

Yabancı gerçek kişi veya şirketlerin taşınmaz edinmeden önce aşağıdaki hukuki kontrolleri tamamlaması önemlidir:

1.  Alıcının hukuki statüsünü belirleyin

Taşınmazın yabancı gerçek kişi, yurt dışında kurulmuş ticaret şirketi veya Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirket adına mı edinileceği belirlenmelidir. Gerçek kişiler bakımından vatandaşlık ve yüzölçümü sınırları; şirketler bakımından ise kuruluş yeri, ortaklık oranları ve yönetim yetkileri incelenmelidir.

2.Faaliyet konusu ile edinim amacını karşılaştırın

Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerde, taşınmazın planlanan kullanımı ile şirketin esas sözleşmesindeki faaliyet konuları arasındaki bağlantı kontrol edilmeli; gerekiyorsa esas sözleşme satın alma öncesinde güncellenmelidir.

3. Taşınmazın konumunu ve niteliğini inceleyin

Taşınmazın güvenlik bölgesinde veya tarım arazisi, kıyı, orman, mera ya da sit alanı gibi özel bir bölgede bulunup bulunmadığı ve gerekli izinler araştırılmalıdır. Yabancı gerçek kişiler ile yurt dışında kurulmuş ticaret şirketlerinin yapısız taşınmaz edinimlerinde iki yıllık proje yükümlülüğü de dikkate alınmalıdır.

4. Tapu ve imar incelemesini tamamlayın

Malikin tasarruf yetkisi; tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve irtifaklar; devam eden uyuşmazlıklar ile taşınmazın imar durumu, ruhsatları, kullanım izinleri ve fiilî kullanımının resmî kayıtlara uygunluğu incelenmelidir.

5. Başvuru,izin ve tescil sürecini planlayın

Uygulanacak edinim rejimine göre gerekli valilik başvurusu ve izinler tamamlanmalıdır. Ayrıca kimlik veya vergi numarası, şirketlerin güncel ticaret sicili ve temsil belgeleri ile varsa vekâletnamenin yetki kapsamı; yabancı belgelerin apostil, tasdik ve tercüme şartları kontrol edilmelidir.

6. Ödeme ve döviz işlemlerini planlayın

Satış bedelinin ödeme yöntemi ve banka kanalı önceden belirlenmelidir. Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla edinimlerinde dövizin banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılması ve Döviz Alım Belgesinin tapu müdürlüğüne iletilmesi gerekir. Bu yükümlülük, Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlere kendiliğinden uygulanmaz.

Saygılarımızla,

DLAvukatlık Bürosu