Karara Konu İstinaf Başvurusu
Davacı (kiraya veren),
- Davalı’nın (kiracı) 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden dava konusu taşınmazda ikamet ettiğini,
- 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını,
- Kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL aylık kira bedelinin yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini ve
- Taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmaz kirası rayiç bedellerinin çok altında kaldığını
belirterek davalının ikamet ettiği taşınmaz kira bedelinin emsal taşınmazlar için belirlenen 25.000.00 TL aylık kira bedeli oranında yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi tarafından 2019 yılında imzalanan kira sözleşmesinin henüz beş yıllık süreyi doldurmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi’nin İncelemesi
Mahkeme, istinaf talebini sözleşmeye bağlılık ilkesi ve bu ilkenin istisnaları olan Clausula Rebus Sic Stantibus (Latince "koşullar değişmediği sürece" anlamına gelen, antlaşmaların yapıldığı koşullarda köklü bir değişim olması durumunda uygulanmamasına imkân veren uluslararası hukuk ilkesidir.) ilkesi ile İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı kapsamında incelemiştir. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşmenin yapıldığı anda belirlenen krallar çerçevesinde aynen uygulanması esastır. Bir diğer deyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan meydana gelen olaylar neticesinde değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Hukukumuzda da, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Söz konusu bu istisnaların yansımaları, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiştir. İlgili maddede “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Belirtmek gerekir ki sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Nihayetinde Mahkeme yukarıdaki açıklamalara paralel olarak, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arası dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama davası” açılabileceğini vurgulamıştır. Mahkemece yapılan değerlendirme neticesinde, ilk derece mahkemesince yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde uyarlamanın şartlarının oluşup oluşmadığı yönünde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığına karar verilmiştir.
Sonuç olarak, uygulamada sıklıkla karşılaştırılan ve karıştırılan "kira bedelinin uyarlanması" ve "kira bedelinin tespiti" davaları söz konsu olduğunda, kira bedelinin tespiti dava şartlarından olan beş yıllık kira dönemi bulunması şartının uyarlama davası için geçerli olmadığı, ekonomik dalgalanmalar neticesinde oluşan ciddi rayiç bedel farklılığının hakkaniyete uygun şekilde değerlendirilerek uyarlama davasına konu edilebileceğini vurgulayan Mahkeme, son yıllarda sayısı epeyce artış gösteren kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda emsal teşkil edebilecek nitelikte bir karara imza atmıştır.
HUKUKİ UYARILAR VE BİLDİRİMLER
1. Mesleki Düzenlemeler
DL Avukatlık Bürosu’nun avukatları İstanbul Barosu üyesi olup Avukat unvanını taşımaktadırlar ve İstanbul Barosu ile Türkiye Barolar Birliği tarafından çıkarılan mesleki düzenlemelere bağlı faaliyet göstermektedirler.
2. Hukuki Uyarı
Bu internet sitesinde yayımlanan içerikler sadece bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup herhangi bir şekilde hukuki görüş olarak kullanılmamalıdır. Bu site ve içerdiği bilgilerin avukat-müvekkil ilişkisi kurma amacı bulunmamaktadır. DL Avukatlık Bürosu ve avukatları doğru ve tam bilgi temin etmeyi amaçlamış olup, yayımlanan içerikler mevzuat değişikliği veya yeni tarihli yargı kararları nedeniyle güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan yasal gelişmelerin son halini yansıtmayabilir. DL Avukatlık Bürosu bu internet sitesinde bulunan içerikleri dilediği zaman değiştirme ve gözden geçirme hakkını saklı tutar.
Bu internet sitesinde bulunan hiçbir içerik herhangi bir olaya özgülenebilecek hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kullanıcı bu internet sitesine girerek, DL Avukatlık Bürosunu ve avukatlarını işbu internet sitesinde bulunan bilgilere dayanarak hareket etmesi sonucu meydana gelen herhangi bir zarar veya ziyandan sorumlu tutmayacağını kabul etmektedir.
Bu internet sitesinde yer alan tüm bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. İnternet sitesini ziyareteden tüm kullanıcılar, Kullanım Koşulları'nda yer alan düzenlemeleri kabul etmiş sayılırlar.
3. Fikri Mülkiyet Hakları
Bu internet sitesinde yayımlanan içerikler DL Avukatlık Bürosu’nun malik veya lisans sahibi olduğu telif hakkı ve/veya diğer fikri mülkiyet hakları uyarınca koruma altındadır. İşbu internet sitesinin içeriği DL Avukatlık Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kısmen ya da tamamen kopyalanamaz, dağıtılamaz, kullanılamaz ya da değiştirilemez. Bu onay DL Avukatlık Bürosu ile info@dlhukuk.com adresinden iletişime geçilerek talep edilebilir.
4. Bağlantılar (Links)
İnternet sitesinin herhangi bir bölümüne DL Avukatlık Bürosu’nun yazılı ön onayı olmaksızın elektronik bağlantı (electronic link) verilemez. DL Avukatlık Bürosu, DL Avukatlık Bürosu internet sitesine yapılan elektronik bağlantıların kaldırılmasını talep etme hakkını saklı tutar.
İnternet sitemizin bir bölümü üçüncü kişilerin internet sitelerine atıfta bulunabilir ve üçüncü kişilere ait internet siteleri DL Avukatlık Bürosu’nun internet sitesine atıfta bulunabilir. DL Avukatlık Bürosu harici internet sitelerinin içeriğinden sorumlu tutulamaz.