A. KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
1. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu ile Feshi
1.1. Kiracı Tarafından
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olduğuna bakılmaksızın kiracının bildirim koşulu ile kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır.
Belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından kiracının sözleşme süresi sona ermeden 15 gün önce yapacağı fesih ihbarı ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. 15 günlük bildirim süresi taraflarca daha uzun olarak kararlaştırılamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/2647, K. 2011/3477, T. 22.03.2011 kararı ile de bu sürenin kiracı aleyhine daha uzun olarak belirlenemeyeceğine karar verilmiştir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK uyarınca 6 aylık fesih dönemleri tanınmış olup bu fesih dönemi bitişine 3 ay kala kiracı tarafından yapılacak bir bildirim ile sona erdirilebilecektir.
Önemine binaen belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kiracı tarafından yapılacak fesih bildirimlerinin yazılı olması gerekmektedir.
1.2. Kiraya Veren Tarafından
Kiracının aksine kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla sona erdirebilmesi için TBK tarafından özel düzenlemeler getirilmiştir.
Konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmeleri daha önce de belirtildiği gibi süre sonunda kendiliğinden sona ermeyecek 1 senelik süreler ile uzayacaktır. Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona erdirilebilmesi için bu birer yıllık uzama sürelerinin 10 yılı bulması gerekmektedir. Bu aşamada belirli süreli kira sözleşmesinin kaç yıl için yapıldığı önem kazanmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi kiraya verenin sözleşmeyi bildirim yolu ile feshedebilme tarihi açısından farklılık göstermektedir. Kira sözleşmesi bir yıl için yapılmışsa 10 yıllık uzama süresi bir yılın ardından; beş yıl için yapılmışsa 10 yıllık uzama süresi beş yılın ardından sayılmaya başlanacaktır. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sona erdikten sonra takip eden kira döneminin bitimine 3 ay kala yazılı yapacağı bir bildirim yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
15 Ekim 2009 tarihinde başlayan 1 yıl, 5 yıl ve 10 yıl süreli kira sözleşmeleri için yapılan örnek tablo
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kiraya verenin bildirim yoluyla feshi yine 10 yıllık sürenin sonunda mümkün olmakta fakat bu sefer süre kiranın başlangıcından itibaren işlemeye başlamaktadır. Aksine yerel adet veya bir hüküm bulunmadığı takdirde kiraya veren 10 yıllık sürenin sonunda TBK uyarınca belirlenen 6 aylık fesih dönemi bitişine 3 ay kala yapılacak yazılı bir bildirim ile sona erdirilebilecektir.
2. Kira Sözleşmesinin Malikin İhtiyacı Nedeniyle Feshi
2.1. Mevcut Malik
TBK madde 350 uyarınca devam eden bir kira sözleşmesi sırasında malikin kiralanan konut veya çatılı işyerine kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı hâsıl olursa artık dava yolu ile kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.
İhtiyaç nedeniyle fesih davası, kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde belirsiz süreli ise altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyma şartı ile ikame edilebilir.
Malikin ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin feshi davası açabilmesi için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir;
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları bulunması,
- İlgili kişinin taşınmaza olan ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması.
Bu şartların karşılanıp karşılanmadığı dava süresince hakim tarafından değerlendirilecek ve bölgede kişiye ait başka bir taşınmaz olup olmadığı da araştırılacaktır.
Süreç sonunda kiralanan taşınmazın tahliyesi halinde ilgili taşınmaz haklı bir sebep olmadığı sürece 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Eski kiracının bu hakkını kullanabilmesi için kiraya veren tarafından yapılan yazılı bildirim üzerine bir ay içinde cevap vermesi gerekmektedir. TBK madde 355 uyarınca ilgili düzenlemeye aykırı davranan kiraya verenin eski kiracıya son kira yılında ödenmiş yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemesine karar verilebilir.
2.2. Yeni Malik
TBK’nın 351. maddesi uyarınca kiracısı bulunan bir konut veya çatılı işyerini satın alan yeni malike de kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek için dava hakkı tanınmıştır.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin feshi davası açabilmesi için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir;
- Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarının bulunması,
- İlgili kişinin taşınmaza olan ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması.
Bu şartların karşılanıp karşılanmadığı dava süresince hakim tarafından değerlendirilecek ve bölgede kişiye ait başka bir taşınmaz olup olmadığı da araştırılacaktır.
Bu haktan faydalanabilmek için yeni malik taşınmazın satışının tamamlandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermek vasıtası ile bu ihtiyacını bildirmelidir. İlgili ihtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay içinde kiracının kiralananı boşaltmaması halinde dava ikame edilebilecektir. Kira sözleşmesi süresinin daha kısa zaman içinde bitecek olması halinde ise sözleşme süresinin bitimi itibari ile bir ay içinde dava ikame edilebilecektir. Yargıtay kararları uyarınca “Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.”
3. Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi
TBK madde 350/2 uyarınca “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” kiraya veren tarafından kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesi ile, belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyma şartı ile bir ay içinde ikame edilecek dava vasıtasıyla kira ilişkisi sona erdirilebilir.
Önemine binaen TBK 355/2 gereği inşa ve imarı tamamlanan taşınmaz tekrar kiralanacağı takdirde ilk önce eski kiracıya teklif edilmelidir. Kiracının öncelik hakkını kullanmak istediği hallerde ve/veya inşa-imar tamamlandığı tarihten itibaren 3 yıl geçmediği takdirde başkasına kiralanamaz.
4. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi konut ve çatılı işyerleri için TBK madde 352/1 ile düzenlenmiş olup, kiraya verene belirli bir tarihte kira ilişkisini tek taraflı sonlandırma imkanı sağlamaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak yapılmış olması ve belirli bir tarih içermesi gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesi kavramı TBK lafzı ile kiracının kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi olarak belirtilmektedir. Tahliyenin taahhüt edildiği tarihte kiracının kiralananı boşaltmaması halinde kiraya veren tarafından ilgili tarihi takip eden bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurulması gerekmektedir.
Taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması kiracı için imzalamak zorunda kalma hali yaratmaması adına getirilmiş kiracıyı koruyan bir düzenleme olmasına karşılık uygulamada tarih kısmı boş şekilde alınan taahhütnameler ile de karşılaşılmaktadır. Bu noktada mevcut Yargıtay kararları da göz önünde bulundurulduğunda kiracının boş tarihli taahhütname imzaladığı ve kira ilişkisini kurabilmek adına zorunda bırakıldığı savunmaları Yargıtay tarafından çoğunlukla kabul edilmemektedir.
5. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Kiracı bir kira dönemi içerisinde yazılı şekilde iki haklı ihtar aldığı takdirde, kiraya veren tarafından kira süresinin (bir yıldan kısa sözleşmelerde) veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitişi itibari (bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde) ile bir ay içinde mahkemeye başvurarak kira ilişkisini sonlandırabilir.
Kiracı, kiraya veren tarafından yapılan ihtar üzerine tebliğden hemen sonra kira bedelini ödese dahi ilgili ihtar haklı olma niteliğini kaybetmeyecektir. Dikkat edilmesi gereken konu ihtarın bedelin ödenmesinden önce çekilmiş olmasıdır. Bu şekilde bir kira yılı içinde arka arkaya veya iki farklı ay olması fark etmeksizin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya çekilen iki haklı ihtar kiraya verene kira ilişkisinin sonlandırılmasını isteme hakkı vermektedir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiralananın tahliyesi için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir;
- Muaccel ve ödenmemiş bir kira borcu olmalıdır.
- Bir kira yılı içerisinde kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olmalıdır.
- İhtar yazılı olmalı ve hangi kira bedeli, ödenmediği bilgisi ile ödeme talebi ve süresini içermelidir.
- İhtar farklı iki ödeme dönemine ait olmalıdır, aynı aya ilişkin iki haklı ihtar çekilemez.
- Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için süre bitimi, uzun sözleşmeler içinse ihtarın tebliğini izleyen bir ay içinde dava ikame edilmelidir.
HUKUKİ UYARILAR VE BİLDİRİMLER
1. Mesleki Düzenlemeler
DL Avukatlık Bürosu’nun avukatları İstanbul Barosu üyesi olup Avukat unvanını taşımaktadırlar ve İstanbul Barosu ile Türkiye Barolar Birliği tarafından çıkarılan mesleki düzenlemelere bağlı faaliyet göstermektedirler.
2. Hukuki Uyarı
Bu internet sitesinde yayımlanan içerikler sadece bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup herhangi bir şekilde hukuki görüş olarak kullanılmamalıdır. Bu site ve içerdiği bilgilerin avukat-müvekkil ilişkisi kurma amacı bulunmamaktadır. DL Avukatlık Bürosu ve avukatları doğru ve tam bilgi temin etmeyi amaçlamış olup, yayımlanan içerikler mevzuat değişikliği veya yeni tarihli yargı kararları nedeniyle güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan yasal gelişmelerin son halini yansıtmayabilir. DL Avukatlık Bürosu bu internet sitesinde bulunan içerikleri dilediği zaman değiştirme ve gözden geçirme hakkını saklı tutar.
Bu internet sitesinde bulunan hiçbir içerik herhangi bir olaya özgülenebilecek hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kullanıcı bu internet sitesine girerek, DL Avukatlık Bürosunu ve avukatlarını işbu internet sitesinde bulunan bilgilere dayanarak hareket etmesi sonucu meydana gelen herhangi bir zarar veya ziyandan sorumlu tutmayacağını kabul etmektedir.
Bu internet sitesinde yer alan tüm bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. İnternet sitesini ziyareteden tüm kullanıcılar, Kullanım Koşulları'nda yer alan düzenlemeleri kabul etmiş sayılırlar.
3. Fikri Mülkiyet Hakları
Bu internet sitesinde yayımlanan içerikler DL Avukatlık Bürosu’nun malik veya lisans sahibi olduğu telif hakkı ve/veya diğer fikri mülkiyet hakları uyarınca koruma altındadır. İşbu internet sitesinin içeriği DL Avukatlık Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kısmen ya da tamamen kopyalanamaz, dağıtılamaz, kullanılamaz ya da değiştirilemez. Bu onay DL Avukatlık Bürosu ile info@dlhukuk.com adresinden iletişime geçilerek talep edilebilir.
4. Bağlantılar (Links)
İnternet sitesinin herhangi bir bölümüne DL Avukatlık Bürosu’nun yazılı ön onayı olmaksızın elektronik bağlantı (electronic link) verilemez. DL Avukatlık Bürosu, DL Avukatlık Bürosu internet sitesine yapılan elektronik bağlantıların kaldırılmasını talep etme hakkını saklı tutar.
İnternet sitemizin bir bölümü üçüncü kişilerin internet sitelerine atıfta bulunabilir ve üçüncü kişilere ait internet siteleri DL Avukatlık Bürosu’nun internet sitesine atıfta bulunabilir. DL Avukatlık Bürosu harici internet sitelerinin içeriğinden sorumlu tutulamaz.